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社科院:中國房地產大數據報告(2019)首發
發布時間:2019-12-4 發布者:辦公室 點擊:280次
來源:新浪財經 發布時間:2019-12-02 11:14 搜集整理:中國產業網

  為促進房地產市場平穩健康發展,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2018年1月 -2019年10月緯房指數監測分析的基礎上,運用大數據挖掘分析方法,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了《中國房地產大數據報告(2019)》。本報告同時也是2019年各期《中國住房市場發展月度分析報告》的年度總結報告。

  一、2019住房市場運行動態

  1.核心城市房價由較快回升到止漲趨穩,二手住房成交量沖高回落

  反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年,核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2019年2-4月,核心城市房價出現被稱為“小陽春”的較快反彈;2019年5-7月,“小陽春”逐步消退,核心城市房價漲速下降。2019年8-10月,市場進一步趨穩,核心城市房價穩中略降。2019年10月,核心城市房價同比微漲0.3%,環比微漲0.028%。緯房核心指數顯示,近一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。

  核心城市房價的季節波動率要大于年度波動率。緯房核心指數還顯示,2018年10月,盡管與上年同月相比核心城市房價只上漲0.3%,但與2019年1月的102.53點相比,核心城市房價累計上漲了3.42%。與2018年1月100點相比,核心城市房價累計上漲了5.73%。

  緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化,可作為中國房地產市場的重要晴雨表。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期,以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。

  從二手房成交量指數看,在核心城市房價止漲趨穩的同時,二手住房成交量也沖高回落。2019年10月,10大重點城市二手住房成交量指數為135.61點,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指數高出45%。在其它條件不變的情形下,二手房成交量的持續下降,表明短期房價上漲動能減退。

  十大城市二手住房成交量指數(2017年1月成交量=100)

  制圖:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

  注:十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。

  2. 一線城市房價反彈力度較弱,除深圳外其它城市均處于下降階段

  從一線城市近一年的房價走勢看,廣州、北京、上海房價相對低迷,2019年1季度房價反彈力度較弱,后彈過后隨之先后開始下跌。只有深圳2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。一線城市緯房指數監測顯示,近一年來廣州房價同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微漲0.81%,深圳同比上漲5.58%。

  從2019年10月環比變化看,一線城市房價平均環比下跌0.025%。其中北京環比下跌1.33%,在一線城市中跌速相對較快,跌幅比上月也略有擴大;上海環比下跌0.70%;廣州環比微漲0.12%;深圳房價環比上漲1.81%,漲速比上月擴大0.91%。

  3.準一線城市中天津重慶房價相對低迷,蘇州上漲較快但漲勢得到抑制

  從準一線城市近一年的房價走勢看,天津、重慶房價相對低迷。準一線城市緯房指數監測顯示,近一年天津累計下跌3.78%,重慶累計下跌2.55%。杭州房價基本穩定,近一年杭州房價累計微漲0.66%。蘇州房價上漲較快,近一年累計上漲20.71%。

  從2019年10月環比變化看,準一線城市房價平均環比下跌0.117%,跌速比上月減緩0.473個百分點。其中天津環比下降1.43%,跌速比上月收窄0.1個百分點,房價下跌速度仍較快;杭州環比下降0.11%,比上月減緩0.39個百分點;重慶環比上漲0.87%;熱點城市蘇州環比上漲0.2%,前期漲勢得到抑制。

  4. 過半二線城市穩中趨漲,部分城市繼續下跌

  從近一年二線城市房價走勢看,過半二線城市穩中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲,昆明、廈門房價也有回升。二線城市緯房指數監測顯示,二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中,近一年寧波同比上漲10.41%,沈陽同比上漲9.79%,南通同比上漲9.18%,昆明同比上漲8.20%,廈門同比上漲8.15%。成都、南昌分別同比略漲2.35%和2.32%,年度漲幅相對較小。青島、濟南、長沙、武漢房價相對低迷,其中青島同比下跌11.67%,濟南同比下跌8.89%,長沙同比下跌6.62%,武漢同比下跌3.9%。

  從2019年10月環比變化看,二線城市房價平均環比下跌0.008%,漲速比上月收窄0.144個百分點。二線城市中,短期房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、大連等仍有上漲;青島、廈門、鄭州等延續下跌,但廈門的年度漲幅仍然為正;西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處于停滯狀態。

  5.三四線城市房價下跌個數增多,部分城市房價漲速仍相對較快

  2019年以來,三四線城市房價下跌個數逐漸增多。但受周期異步性、貨幣化棚改余熱等因素的綜合影響,少部分三四線城市如臨沂、南陽、唐山、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。三四線城市緯房指數監測顯示,近一年臨沂、南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加,其中隱含著未來下跌的風險。

  從2019年10月環比變化看,三四線城市短期房價總體微跌。三四線城市房價平均環比下跌0.055%,跌幅比上月收窄0.103個百分點。

  6.分城市群看,2019年珠三角城市群景氣度相對較低,長三角城市群景氣度相對較高

  從2019年各大城市群的市場表現看,長三角城市群的市場景氣度相對較高,房價上漲城市比例更大,部分城市如蘇州、寧波、南通等房價漲速也相對較快;珠三角城市群的景氣度相對較低,房價下跌比例更大,除深圳、東莞等外,廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等均有下跌,其中肇慶跌速相對較快。

  環渤海區域房價同比地圖顯示,京津冀一帶,唐山房價同比上漲較快,大連、秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲,而北京、天津,以及河北的張家口、保定、衡水等城市房價同比下跌;山東臨沂房價同比上漲較快,而青島房價同比下跌約10%,淄博、濰坊、日照等城市房價停滯或略跌。

  7.核心城市住房租金下跌,租房市場景氣度下降

  反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示,2019年10月,核心城市住房租金指數為102.74,環比下跌1.16%,同比下跌1.10%。核心城市住房租金繼9月下跌速度有所加快后,10月租金下跌速度繼續加快。一方面,9-10月屬于租房市場淡季,住房租金下跌具有一定的季節性波動屬性;另一方面,2019年5-7月住房租金并未出現如2018年同期的顯著上漲,但8-10月的下跌態勢類似,因而2019年的租房市場景氣度要低于上年。

  緯房租金核心指數綜合了全國22個核心城市住房租金的變化,可作為分析中國住房市場變化的重要參照系。22個核心城市分別為北京、成都、大連、東莞、廣州、杭州、濟南、南京、青島、廈門、上海、深圳、沈陽、蘇州、天津、武漢、長沙、重慶、福州、南通、寧波、無錫,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市14個。緯房核心租金指數以2018年1月為租金基期,以各城市2016年在崗職工工資總額為指數權重進行綜合計算。

  二、市場形勢分析

  1.房地產融資政策仍然從緊,但房貸利率趨于回落

  房地產融資仍然受到嚴格管控。2018年底至2019年初,隨著定向降準等貨幣政策的實施,資本市場的資金緊張狀況顯著緩解,部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。在信貸相對寬松的背景下,2019年春季住房市場出現“小陽春”現象,部分城市房價較快反彈。但在復雜的內外部經濟環境下,防范宏觀風險仍是政策底線,“大水漫灌”的情形并沒有出現。房地產相關信貸也仍然受到嚴格的管控,房地產融資政策環境仍然從緊。這消除了房價進一步上漲的可能性,使得“小陽春”自行消退。

  利率動態調整機制開啟,房貸利率中長期有回落的趨勢。2019年8月25日,央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整公告》,要求商業銀行自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。由于房貸利率歷來以基準利率為錨,而基準利率又自2014年11月22日再未做出調整。央行此次發布個人房貸利率新規,相當于重啟了房貸利率的調整機制。在全球經濟存在下行壓力的條件下,貨幣環境總體仍將適度寬松,這意味著市場利率將處于在合理區間的下限。考慮到信貸利率有走低的趨勢,在房貸利率形成新規下,既使存在房貸利率加成機制,房貸利率中長期也將趨于下降。但在短期內,房貸利率不會有顯著變化。

  2.土地市場格局或將發生重大變化,但短期不會對房地產市場構成直接沖擊

  土地政策出現重大變革,城鄉土地市場并軌改革啟動,符合條件的集體土地可合法直接入市。在較長時間內,集體土地無法直接進入土地市場,土地市場的城鄉二元分割特征顯著。2019年8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定,并將于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次開辟了集體建設用地直接入市的合法途徑。其中,以法律形式明確了“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”,“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”。

  修改后的《土地管理法》改變了多年來只有國有土地才能入市的單一土地供應渠道,土地市場供應格局或將發生重大變化。短期內,由于可用的集體經營性建設用地規模較為有限,城鄉土地市場并軌的嘗試尚不會對房地產市場構成直接沖擊。中長期看,雖然集體建設用地仍然不能用于房地產開發和商品房建設,但通過建設租賃性住房等渠道,集體土地入市也能對房地產市場格局產生重大影響。

  3.抑制住房投資投機方向未變,但調控政策面臨邊際性寬松

  “房住不炒”、抑制住房投資投機的調控政策方向得到堅持。在復雜的內外部經濟形勢下,中央和相關主管部門領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”,充分表明了中央控制房價上漲的決心。2019年4-5月,包括佛山、蘇州、大連、南寧等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示,表明了政府對房價上漲的現實態度。房地產調控政策仍將總體保持延續性與穩定性。房地產調控政策不松動,也意味著房價短期難以出現大漲。

  另一方面,限購、限價政策面臨邊際性調整的需要。自2010年北京首次推出住房限購政策以來,住房限購政策實施的最長時間已經接近10年。作為一項被動成為長期制度的短期行政手段,雖然住房限購政策對于抑制住房投資投機、穩定房地產市場起了積極的作用,但是也在一定程度上降低了市場效率。作為短期應急手段,一些城市的限價政策中長期效果也不明確,但對市場效率的影響卻較為顯著。隨著土地改革等重大制度改革的推進和全國房價穩中趨降,部分城市住房限購、限價政策有一定的邊際性調整需要。

  4.經濟增速下滑對房價的影響逐步顯現,房價上漲預期有所減退

  經濟增速下滑使得房價上漲預期進一步減退,更多潛在購房者的房價預期轉向悲觀。在全球貿易摩擦加劇的背景下,世界經濟前景趨于復雜化,全球經濟不確定因素進一步增加。受世界經濟大環境及國內結構調整的影響,我國經濟增速也不斷下滑。由于長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯,這將導致市場觀望情緒增強,抑制房地產投資投機。

  2018年底至2019年初,部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調,一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段,房地產信貸也有一定松動跡向。部分購房者認為房地產調控可能進一步松動,從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。2019年1季度,全國房價總體回升,個別一二線城市房價出現較快上漲。2019年4月以來,在經濟增速下滑的背景下,隨著政府“穩房價”決心的進一步明確,以及貨幣寬松政策短期見頂,房價回升的態勢受到抑制,房價上漲預期逐步減退。2019年4月以來二手房成交量和房價整體漲速的下降,也表明市場預期的轉變。

  三、2020重點城市市場預測

  預計2020年重點城市住房市場總體先抑后穩,房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

  短期重點城市房價趨降主要原因有:

  經濟增速下滑,城市化動力減弱。經濟增長是城市進從而房地產業發展的源動力。經濟增長速度下滑,將導致城市化動力減弱,并使得部分居民對房地產市場預期也發生轉變。受外部貿易摩擦和內部結構調整的影響,2019年3季度GDP同比增速降至6%。隨著經濟增長不斷趨緩,城市的人口吸引力相對降低,對住房市場的短期信心也將受到影響。短期的主流房價預期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。

  始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。以房地產去庫存、貨幣化棚改政策為觸發點的本輪房地產景氣周期,房價上漲持續時間長,總體漲幅巨大,一二三四線城市輪動特征明顯。但2017年以來,一線城市房價開始由漲轉降;2018年以來,部分熱點二線城市房價也出現較大下調;2019年以來,越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列。三四線城市房價逐步由升轉降,表明始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。在沒有新的激發因素出現之前,市場信心難以有效恢復,房價總體趨降。

  另一方面,房價存在先抑后穩的條件。盡管經濟增速下滑,但經濟增長的內生動力仍然存在,房價即使下降也仍存在一定支撐。住房調控政策基本見底,調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能。這些因素可能共同促成房價的軟著陸。

  由于中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡,在總體先抑后穩的背景下,不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

  分城市看:

  一線房價總體先抑后穩,個別可能上漲。一線城市作為全球性城市,房價對外部經濟環境變化比較敏感,全球經濟動蕩加劇將對一線城市房價產生一定負面影響;作為科技創新中心,一線城市房價也將受到科技創新企業估值大幅縮水的影響;近期,部分一線城市房價下跌有所加快且成交量下降,短期市場難以有回升的基礎;在再城市化背景下,一線城市作為高端人才流入地和高端產業聚集區,房價回調存在一定支撐點,個別城市房價仍可能上漲。

  二線城市漲跌并存,但大起大落可能性不大。受一線城市房價下跌的傳導及短期觀望氛圍增強的影響,二線城市房價或將以小跌為主。但部分城市發展前景較好、房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲。

  三四線城市總體下跌。從城市化總體格局看,三四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下,三四線城市住房市場可能將先后進入下行階段。部分行情啟動較慢的三四線城市,借助于貨幣化棚改余熱,房價也仍可能上漲。

  四、基于大數據的城市房價預警預報

  緯房大數據預警預報系統為國內首個基于大數據與人工智能的房地產預警預報系統。在最新緯房指數監測指數的基礎上,基于房價空間傳導機制及區域房價相互作用機理建立預報模型。在人工智能等算法模型給出初步風險判斷結果之后,通過專家會商評估,給出最終預報信號。需要注意的是,緯房預警預報系統僅為市場短期走勢預測,并不一定代表現實已經發生的漲跌。緯房預警預報信號為數學概率信號而非確定性結果,具有一定的差錯概率。結果僅供分析市場參考,不直接構成決策及買賣建議。

  根據監測模型及專家評價,提出以下參考性預警預報:

  淺紅色(一般上漲)預警:深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波

  正紅色(較快上漲)預警:無

  深紅色(大漲)預警:無

  淺綠色(一般下跌)預警:北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。

  正綠色(較快下跌)預警:無

  深綠色(大跌)預警:無

  2019年11月緯房大數據預警預報

  五、存在問題

  1.高速增長趨于結束,局部市場下行風險增大

  經過近二十年的快速發展,當前住房總量供應較為充分,住房市場從總體看并無較大的實際增值空間。雖然有些城市房價已停止上漲,但由于住房供給規模的持續增加,不排除局部房地產市場風險繼續累積的可能性。隨著供給的不斷增長和需求增速下降,部分三四線城市房價存在一定的波動風險。

  2.房價趨降考驗政策定力

  在“房住不炒”和地方政府穩定房價的主體責任成為政策共識的背景下,住房投資投機需求減退。在當前的內外部經濟環境下,只要“房住不炒”的方略能夠堅持,不僅房價難以出現大幅上漲,部分城市還將進入買方市場。這雖然有利于降低宏觀風險及平抑房價,但也會使一些開發企業面臨經營困難。對土地財政依賴較大的部分城市,財政壓力也難免增大。這些都將考驗城市穩定房地產市場的定力。

  3.市場下行時,房地產企業延期交房、爛尾及各類市場糾紛的發生概率增大

  房地產市場本質上是具有較強波動性的市場。我國房地產企業大多采取高負債經營模式,本身蘊含著較大的經營風險。在過去十多年,由于房價漲多跌少,開發企業資金鏈斷裂風險被樂觀的市場表現所掩蓋。一旦市場增長停滯或持續下行,負債率過高或對市場預判過于樂觀的房地產企業,將面臨資金鏈緊崩甚至斷裂的風險。房地產企業延期交房及爛尾的風險也隨之增大。在期房預售制度下,這也將極大損害購房者的權益。特別是在三四線及以下城市,行業監管力量薄弱,市場下行壓力加大,相對更容易出現無法按期交房現象。此外,由于買賣雙方對期房權益的理解不一,一旦房價下行,各類市場糾紛案例就會迅速增長。

  4.房地產企業資金緊張,對市場產生多方面影響

  房地產企業資金緊張成為常態,這對土地市場降溫起了有效作用,也對穩定短期房價起了一定作用。房地產企業資金緊張主要源于兩個方面因素:為避免土地市場過熱,政策層面對開發企業的融資采取了一定的規范性管控措施,房地產企業融資成本升高;受限購及市場調整等因素的影響,商品房銷售增速下降,房地產企業資金回籠出現不暢。

  房地產企業資金緊張對供給也將產生一定影響。短期內,房企供給能力下降;中長期,開發融資模式將逐步轉型,市場供給不會因此發生變化;為了降低資金壓力,部分房地產企業傾向于采取縮短開發及銷售時間的快周轉模式,短期內部分商品房產品的品質有所下降。

  六、對策與建議

  1.堅持“房住不炒”,保持調控政策的延續性與穩定性

  歷史經驗證明,在城市化發展階段,出臺刺激購房政策必然導致房價的異常上漲,增加市場風險。為保持市場平穩,應保持調控政策的延續性與穩定性,繼續抑制住房投資投機,使購房投資杠桿保持在可控范圍。限購、限貸等核心的住房投資需求管控政策,仍應保持相對穩定。房地產政策的調整優化應堅守“房住不炒”的底線,堅持避免出臺刺激購房政策。

  堅持“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平,但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾,需要保持充分政策定力。隨著“房住不炒”的推進,部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現政策性波動,這一方面需要保持政策定力,繼續抑制住房投資投機,保持房地產市場的持續穩定;另一方面需要加大財政結構轉型力度,降低對房地產相關收入的依賴度。

  2.把好貨幣供應總閘門,保持房地產信貸規模穩定

  從宏觀看,房地產市場和金融市場密不可分。房地產市場在一定程度上具有貨幣“蓄水池”的功效,貨幣供應擴張緊縮是房價大起大落的必要條件。穩定房地產市場,首先需要從宏觀上維持貨幣供應量的相對穩定,避免大水漫灌或過度緊縮。貨幣政策保持松緊適度,可以為房地產市場的平穩發展和居民家庭住房條件的持續改善創造條件。

  從微觀上看,按揭貸款是達成房地產交易的重要前提,差別化信貸政策是控制住房投資投機最為直接有效的政策手段。在堅持差別化信貸的前提下,加強對各類融資手段的用途管控,避免借其它用途融資而違規流入房地產市場。

  從供給側看,繼續維持對開發環節融資的適度合理管控,可以從源頭抑制土地相關炒作。為避免信貸資金“脫實入虛”或違規流入房地產市場,相關金融管理部門對房地產開發環節采取了一定的融資管控措施,有效地抑制了土地市場過熱、平抑了短期房價。為穩定土地市場預期,從源頭抑制土地和房地產的相關炒作,應保持對開發環節融資的適度合理管控措施的穩定性。

  3. 落實完善因城施策方略,明確地方政府穩定市場主體責任

  房地產市場屬于地域性很強的市場,將城市政府作為穩定房地產市場的第一責任人契合經濟規律。此外,因城施策也可以大大降低房地產市場系統性風險發生的概率。進一步明確各城市政府穩定房價的主體責任與上級政府的監督指導責任。對于局部房價的異常上漲,實現及時預警和“露頭就打”。房價短期波動較大的區域,還可進一步明確穩定房價的短期數量目標。嚴格防止個別城市以“因城施策”之名出臺刺激購房政策。

  將穩定租房市場納入各地政府穩定房地產市場的重要目標,大力規范租房市場秩序,保護租房者合法權益,防范中介及各類機構試圖操控、壟斷市場行為,避免租金的異常波動。

  從各地市場實際出發,增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下,可根據市場實際情況對已有的限購、限價等需求管控政策作邊際性調整,以適應市場形勢的新變化。避免誤傷合理購房需求,適度支持改善性住房需求。進一步增強政策針對性,減少“一刀切”式管控。

  4.完善住房市場監測指標與方法,實現對市場風險的及時預警

  在政策層面,上級政府對住房市場監測評價指標的單一化,容易誘發下級政府簡單調控或虛假調控。有必要對現有的監測評價指標體系加以改進,以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法,加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測,引入大數據監測、人工智能監測等新方法。

  及時發現和預判市場動向,實現事前預調,減少事后調控。與股市等資本市場相比,房地產交易屬于低頻、大額交易。房地產市場的規律性、可預判性相對較強。加強人工智能、大數據等新技術手段在房地產監測領域的應用,加大對地價、房價、房地產輿情及交易量等的監測力度,實現對市場風險的實時預警。

  5.穩妥推進住房市場長效機制建設,促進長短期政策目標的均衡協調

  推進公共服務均等化,緩解住房供求結構性矛盾。房地產需求與城市公共服務息息相關。公共服務的不均衡,不僅表現為不同區域公共服務水平的巨大差異,更表現為同一區域內部公共服務水平的較大落差。公共服務在空間分布上的極不均衡,是導致住房結構性短缺的重要原因。這需要優化各級政府的財權與事權劃分,大力推進基礎教育、醫療、公共交通等公共服務的均等化。通過公共服務的均等化,平衡住房需求的空間分布,促進存量住房資源的有效利用。

  大力發展租房市場,實現租購并舉。發展租房市場是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。長期以來,租房市場被政策所忽視,租房者權益未得到很好的保護。進一步落實租購房同權,建立健全住房租賃相關法律法規,增加租賃住房土地供應,完善租房市場監測體系,促進住房租賃市場發展。

  深化土地市場改革。以用途管制為基礎,推進城鄉土地市場一體化,為建立多主體供應的住房供應體系墊定基礎。

  促進地方財政結構轉型,降低城市政府對土地財政的依賴度。分類推進地方政府投融資體制改革,轉變地方政府高負債發展模式,是穩定房地產市場的必要條件之一。

  從保護購房者權益出發,因地制宜穩妥推進住房預售制改革。隨著住房市場由快速上漲轉入總體趨穩,房地產企業短期資金壓力將迅速增大,期房爛尾或延期交付風險可能較快增加。在期房預售制度下,這些風險都將轉嫁給購房者。特別是在三四線及以下城市,購房者權益更難以得到保護。為有效保護購房者合法權益、維護社會穩定,有必要因地制宜穩妥推進期房預售制度改革。

  建立房地產政策的綜合協調機制。房地產市場的穩定涉及金融、土地、住房、財稅、教育、交通、發展規劃等多個部門,房地產市場的變動同時又會與金融市場及宏觀經濟發生聯動。這需要加強宏觀政策的綜合協調,實際統一目標齊抓共管,避免重要宏觀政策的出臺與穩定房價目標相背離。

  緯房指數(原大數據房價指數BHPI的升級版本)為首個基于住房大數據和重復交易法的新型房價指數。通過新技術的應用,緯房指數有效規避了陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯后、加總失真等技術難題,從而更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。緯房指數為公益性月度房價指數,目前包含緯房核心指數和緯房租金核心指數2個全國性綜合指數,142個主要城市房價指數、約30個重點城市的住房租金指數及數十個重點城市的區縣房價指數,每月中下旬完成上月指數。緯房指數現有定基、環比、同比3個維度,同時提供大數據房價中位數作為參考。緯房指數主要監測存量住房價格變動,新建商品住房價格變動暫不計入緯房指數。作為基于大數據的開放式房價指數,緯房指數的監測深度與廣度將不斷遞進。緯房指數為大數據挖掘研究前沿成果,數據僅作為市場研究參考,住房市場評價以政府統計部門數據為準。

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